Суперфіцій
Суперфіцій. Що це?
Будівництво є важливим процесом, який супроводжує нас кожен день. При цьому будівництво ще й дуже складний процес, який потребує залучення величезної кількості спеціалістів. Адже дуже важливо щоб цей процес здійснювався за всіма нормами безпеки та згідно з чинним законодавством. Під час будівництва можна зіткнутися із поняттям суперфіцій. І що це знають далеко не всі.
Поняття суперфіцій означає право забудови земельної ділянки
Згідно зі статтею 413 Цивільного Кодексу кожен власник ділянки землі може на законних підставах передати її іншій особі на будівництво різних споруд: промислових, соціально-культурних, житлових тощо. У принципі в цьому полягає суперфіцій. Суперфіцій, як і емфітевзис та сервітут включені до розділу речових прав на майно.
Суперфіцій – правовий інститут, один із найстаріших у світовій практиці. Він бере свій початок ще римському праві. Згідно з ним суперфіцій – речові права на чужі землі. Тобто. право не власнику розпоряджатися річчю чи її частиною. А це своєю чергою обмежувало права власника на цю річ.
Особливості суперфіцію
Право, надане особі, може самостійно відчужуватися на користь будь-яких третіх осіб і, крім того, є успадкованим. Термін дії договору суперфіцію не може перевищувати 50 років. Якщо говорити про Земельний кодекс України, то право на користування землею завжди має обмеження щодо часу. Це стосується права власності чи права постійного користування. І виходить, що суперфіцій може мати постійний характер, а це суперечить кодексу.
Договір суперфіції
Мета договору суперфіцію – отримання документа, який можна подати до відповідних органів для отримання дозволу на будівництво на певній ділянці землі. Тобто. за фактом, суперфіцій – попередній етап перед забудовою ділянки.
Коли укладається договір суперфіцію, ділянка не вилучається у власника. Він лише на якийсь час передає право користування іншій особі за встановлену в договорі плату. Тому з моменту підписання договору між власником та другою особою виникають земельні та цивільні відносини.
Якщо говорити про форму договору, то типової форми немає. А це означає, що укладати договір суперфіцію можна в письмовій формі, дотримуючись всіх умов, які можна віднести до законодавства. Суперфіцій досить близький з договором оренди, тому й договори суперфіцій можуть бути схожими з договорами на оренду.
При передачі земельної ділянки у користування іншій особі виникає потреба у проєкті відведення. Крім цього, укладаючи договір суперфіцію сторони повинна вирішити питання про перенесення меж ділянки в натуру. Отже, акт визначення меж земельної ділянки разом із його планом – невід’ємні частини договору суперфіції.
Реєстрація договору суперфіцію
В Україні діє Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження”. Він набув чинності влітку 2004 року. Відповідно до цього закону право забудови ділянки землі в обов’язковому порядку має бути зареєстроване у Державному реєстрі речових прав. І лише після реєстрації можна розпочинати забудову ділянки. Однак і тут не все так просто. Крім Закону, необхідно керуватися ще й Порядком реєстрації.
Проте сьогодні існує лише Тимчасовий порядок. А до реєстру вносять лише право власності та право користування за умови договору оренди. І тут постає проблема: як зареєструвати договір суперфіцію, якщо внести дані просто нікуди. Такі дані можуть бути внесені лише до Державного реєстру земель. І це продовжуватиметься доти, доки не буде прийнято Порядок ведення реєстру речових прав.
Чотири кроки для отримання кадастрового номера на ділянку, зареєстровану до 2004 року
Укладання договорів суперфіцію
Попри всі труднощі, в Україні все ж таки укладаються договори суперфіцію. І хоч немає чітких правил, але договір має бути засвідчений нотаріусом, а дані внесені до Реєстру зовнішніх прав. Тільки після цього можна розпочинати будівельні роботи на ділянці. Будувати на чужій землі можна і це не вважатиметься самобудом. Проте дуже важливо все зробити правильно і згідно із законом.
