Емфітевзис
Сутність поняття “емфітевзис” та його основні моменти
Свого часу мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення завдав бізнесу чималих обмежень, які потрібно було долати. І звичайно ж аграрії, зацікавлені в цьому, стали шукати обхідні шляхи. Рішення було знайдено – учасники відносин тимчасово стають володарями права користування землею, як економічного активу. Тобто. власники продають своє право на користування землею або оформляють кредит під землю.
Що ж таке емфітевзис?
Емфітевзис – це отримання права використовувати ділянку землі виключно з сільськогосподарською метою. Тобто. Емфітевзис є альтернативою купівлі земельної ділянки, оскільки передбачає землекористувачу великі права та можливості. Під право користування підпадають ділянки будь-якого виду власності. Рішення має прийматися за згодою всіх сторін, а всі нюанси обов’язково вказуватись у договорі.
Договір емфітевзису
У договорі варто прописати правила та основні нюанси угоди. Серед основних елементів варто виділити:
- Час дії договору – якщо земля належить приватній особі, то договір цілком може мати обмежень у діях. Якщо земля належить державі, то договір діє до 50 років. У разі розірвання договору одна зі сторін в обов’язковому порядку повинна повідомити другу сторону за рік.
- Оплата – визначається учасниками договору. Тут немає стандартної мінімальної 3% ставки від оцінки ділянки, як із орендної плати. Не передбачається термін оплати, що надає сторонам більше свободи в діях. Іноді договір емфітевзису може існувати на неоплачуваних підставах. Спочатку виникне питання, який інтерес для землевласника? У цій ситуації все досить просто: земля не простоює, вона використовується за цільовим призначенням, а значить доглядають, і на виході якість землі збільшується, а отже, і її вартість.
Умови договору вважаються гнучкими та відрізняються від договору оренди. Особливо такий договір є вигідним землекористувачеві. Великої популярності емфітевзис набув з 2012 року.
Права учасників договору
На відміну від користувача, власник земельної ділянки має право керувати ним на власний розсуд – навіть продавати, і при цьому згода емфітевзису йому не потрібна. При цьому емфітевзис може відчужувати емфітевзис іншій особі (якщо земля не належить державі), уклавши договір купівлі-продажу або обміну.
Оскільки емфітевзис – це не власник, жодних внесків до бюджету здійснювати він не повинен. Це обов’язок власника. Але весь урожай, що збирали з ділянки, весь належить користувачеві землі.
Якщо власник змінюється, найчастіше договір емфітевзис не втрачає своїх сил, просто всі обов’язки є обов’язками нового власника.
Емфітевзис та оренда: відмінності договорів
Це взаємовиключні варіанти використання землі. Коли земля орендована, емфітевзис уже підписати не можна. І навпаки, якщо підписано емфітевзис, то укласти договір на оренду немає можливості.
Оскільки держава зовсім не регулює питання договору емфітевзису, всі умови узгоджуються між власником і майбутнім користувачем на договірних засадах.
Щодо оплати та строків, то все залежить від прийнятих умов. Власник землі може вимагати одноразову оплату від емфітевзису за весь період або кілька років. Така сума буде однозначно більшою за щорічну суму оренди, але за підсумком вийде дешевше, ніж оренда ділянки за такий же період.
Відчуження прав на землю має свою відмінність: договір оренди не передбачає відчуження (тільки власник має право) і земля не може передаватися до застави; у цей час договір емфітевзису передбачає відчуження та передачу під іпотеку. Також такий договір не передбачає оподаткування, на відміну від оренди, передбаченої законодавством.
Недоліками договору емфітевзису є і його переваги
- держава не регулює питання у цій сфері;
- вся відповідальність лежить на учасників;
- форма договору – вільна, але обов’язково письмова.
Як завжди, є ті, хто підтримує мораторій та хто проти. Але поки це питання повністю так і не врегульоване, аграрії активно укладають емфітевзис. Хтось передає право володіння власною ділянкою землі за добрі гроші, хтось передає землю у заставу при оформленні кредиту, а є хтось безплатно віддає ділянку у користування за цільовим призначенням. Земля не повинна просто простоювати. Емфітевзис не допомагає повністю вирішити питання про 100% використання землі у вигляді активу, але є вигідним компромісом для обох сторін.
