Эмфитевзис

Сущность понятия “эмфитевзис” и его основные моменты

В свое время мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения доставил бизнесу немалых ограничений, которые необходимо было преодолевать. И конечно же аграрии заинтересованные в этом, стали искать обходные пути. Решение было найдено – участники отношений временно становятся обладателями права на пользование землей, в виде экономического актива. Т.е. владельцы продают свое право на пользование землей или же оформляют кредит под землю.

Что же такое эмфитевзис?

Эмфитевзис – это получение права использовать участок земли исключительно в  сельскохозяйственных целях. Т.е. эмфитевзис является альтернативой покупки земельного участка, так как предусматривает землепользователю большие права и возможности. Под право пользования попадают участки любого вида собственности. Решение должно приниматься с согласия всех сторон, а все нюансы обязательно указываться в договоре.

Договор эмфитевзису

В договоре стоит прописать правила и основные нюансы сделки. Среди основных элементов стоит выделить:

1. Время действия договора – если земля принадлежит частному лицу, то договор вполне может не иметь ограничений в действиях. Если же земля принадлежит государству, то договор действует до 50 лет. В случае расторжения договора, одна из сторон в обязательном порядке должна уведомить вторую сторону за год. 
2. Оплата – определяется участниками договора. Здесь нет стандартной минимальной 3% ставки от оценки участка, как с арендной платы. Не предусматриваются сроки оплаты, что предоставляет сторонам больше свободы в действиях. Иногда договор эмфитевзиса может существовать на неоплачиваемых основаниях. Сначала возникнет вопрос, какой же интерес для землевладельца? В данной ситуации все достаточно просто: земля не простаивает, она используется по целевому назначению, а значит ухаживают, и на выходе качество земли увеличивается, а значит и увеличивается и ее стоимость.

Условия договора считаются гибкими и отличаются от договора аренды. Особенно такой договор выгоден землепользователю. Большой популярности эмфитевзис обрел с 2012 года.

Права участников договора

В отличие от пользователя, собственник земельного участка имеет право управлять им на свое усмотрение – даже продавать, и при этом согласие эмфитевзиса ему не требуется. При этом эмфитевзис может отчуждать эмфитевзис другому лицу (если земля не принадлежит государству), заключив договор купли – продажи или обмен. 

Так как эмфитевзис –  это не владелец, никакие взносы в бюджет осуществлять он не должен. Это обязанность владельца. Но весь урожай, который собирали с участка, весь принадлежит пользователю земли.

Если владелец меняется, чаще за все договор эмфитевзис не теряет свои силы, просто все обязанности являются обязанностями нового владельца.

Эмфитевзис и аренда: различия договоров

Это взаимоисключающие друг друга варианты использования земли. Когда земля арендована, эмфитевзис уже подписать нельзя. И наоборот, если подписан эмфитевзис, то заключить договор на аренду нет возможности. 

Так как государство совсем не регулирует вопросы договора эмфитевзиса, то все условия согласовываются между собственником и будущем пользователем на договорных началах. 

Что касается оплаты и срокам, то все зависит от принятых условий. Владелец земли может потребовать единоразовую оплату от эмфитевзиса за весь период или несколько лет. Такая сумма будет однозначно больше ежегодной суммы аренды, но по итогу выйдет дешевле, чем аренда участка за такой же период. 

Отчуждение прав на землю имеет свое различие: договор аренды не предусматривает отчуждения (только собственник имеет право) и земля не может передаваться в залог; в это время договор эмфитевзиса предусматривает отчуждение и передачу под ипотеку. Также такой договор не предусматривает налогообложение, в отличие от аренды, которая предусмотрена законодательством.

Концепция эмфитевзиса

Концепция эмфитевзиса может быть применена в различных случаях, когда требуется особое право пользования земельным участком на определенный срок. Вот несколько конкретных ситуаций, когда использование эмфитевзиса может быть оправданным:

1. Сельское хозяйство: Фермеры могут использовать эмфитевзис для обработки и использования земельных участков в сельском хозяйстве. Это может быть эффективным способом получения доступа к обрабатываемым земельным участкам без полноценного приобретения.
2. Лесное хозяйство: В области лесного хозяйства эмфитевзис может быть использован для эффективного использования земельных участков для выращивания лесных насаждений или добывания древесины.
3. Земельное планирование и рекреация: В случаях, когда планируется земельное планирование для развития рекреационной инфраструктуры, эмфитевзис может быть полезным для временного использования земельных участков с последующим возвратом.
4. Туристические комплексы: При строительстве туристических комплексов или гостиничных объектов, эмфитевзис может обеспечить временное право пользования землей для эксплуатации объекта.
5. Экологические проекты: В случаях, связанных с реализацией проектов по охране природы или восстановлению экосистем, эмфитевзис может обеспечить доступ к земле для проведения соответствующих мероприятий.
6. Инфраструктурные проекты: При реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как строительство дорог или коммуникаций, эмфитевзис может предоставить временное право на использование необходимых участков земли.

Эмфитевзис может быть востребован в различных отраслях и ситуациях, где временное, но долгосрочное право пользования землей является более предпочтительным вариантом по сравнению с полным владением.

Ваш земельный участок – это ваша инвестиция в будущее. Чтобы максимально эффективно использовать свою землю, обеспечить ее правильное планирование и оптимальное использование, заказывайте землеустроительные услуги уже сегодня!

Наша команда профессиональных землеустроителей готова предложить вам широкий спектр услуг, включая определение границ участка, кадастровый учет, разработку проектов землеустройства, и многое другое. Мы уделяем внимание каждой детали, чтобы ваш земельный участок соответствовал вашим потребностям и целям.

Заказывая землеустроительные работы у нас, вы можете быть уверены в точности измерений, правильности документации и внимательном отношении к вашим потребностям. Наш опыт и профессионализм гарантируют, что ваши земельные вопросы будут решены эффективно и качественно.

Недостатками договора эмфитевзиса, являются и его преимущества:

• государство не регулирует вопросы в этой сфере;
• вся ответственность лежит на участниках;
• форма договора – свободная, но обязательно письменная. 

Как всегда, есть те, кто поддерживает мораторий, и кто против. Но пока этот вопрос так и не урегулирован, аграрии активно заключают эмфитевзис. Кто-то передает право владения собственным участком земли за хорошие деньги, кто-то передает землю в залог при оформлении кредита, а есть кто бесплатно отдает участок в использование по целевому назначению. Земля не должна просто простаиваться. Эмфитевзис не помогает полностью решить вопрос о 100% использовании земли в виде актива, но является выгодным компромиссом для обеих сторон.